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Thema: Investitionen in den Immobilienmarkt Moskau

  1. #1
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    Investitionen in den Immobilienmarkt Moskau

    Peter Hänseler, Chief Operating Officer, PH Investment, über Investitionen in den Immobilienmarkt Moskau
    «Die Risikoprämie ist höher als das effektive Risiko »

    http://www.finanzinfo.ch/_images/bild_zeitung-de.gif

    Moskaus Immobilienmarkt boomt. Die Renditen für erstklassige Büro- und Detailhandelsliegenschaften sind die höchsten Europas. Objekte, die den Anlagekriterien institutioneller und privater Investoren genügen, gibt es aber nur wenige. Peter Hänseler betreut seit über zehn Jahren Immobilienprojekte in der russischen Metropole.
    Herr Hänseler, sind Immobilieninvestitionen in Moskau vergleichbar mit Anlagen in Paris, London oder Zürich?

    Nein. Der Immobilienmarkt in Moskau ist noch nicht mit westlichen vergleichbar. Er ist äusserst ineffizient. Die Immobiliendienstleistungen, wie sie für einen funktionierenden Markt vorhanden sein müssen, entwickeln sich erst. Es gibt noch wenige professionelle Developmentgesellschaften, und es fehlt vor allem an anlagetauglichen Objekten, die sich für eine Kaufen-und-Halten-Strategie eignen, wie sie institutionelle Investoren suchen.

    Was sind die Folgen dieser Marktineffizienz?

    Hohe Gewinnspannen! Die Rendite für erstklassige Bürogebäude, so genannte Class-A-Gebäude, liegt zwischen 12 und 15% jährlich. In London oder Paris sind es 6%, in Zürich gar nur 5%.

    Diese zweistelligen Renditen sind doch reine Risikoprämien?

    Ausländische Investoren betrachten den Markt als riskanter, als er ist. Das macht es ja so interessant, in Moskau zu investieren. Unsere Investoren sind jedoch davon überzeugt, dass die Risikoprämie höher ist als das effektive Risiko.

    Bietet Russland genügend Rechtssicherheit für Immobilienanlagen?

    Die Rechts- und Eigentumssicherheit ist seit der Gesetzes- und Landreform gewährleistet. Der Erwerb von Immobilien in Moskau ist mit den gleichen Risiken behaftet wie etwa in Portugal oder Spanien. Nur der Aufwand ist höher. Wer sich scheut, die Due diligence absolut kompromisslos durchzuführen, lebt gefährlich.

    Verschlechtert sich wegen der Yukos-Ereignisse das Investitionsklima?

    Die Beurteilung durch das Ausland hat sich verschlechtert, nicht das Investitionsklima. Ich kann nur für das Immobiliengeschäft sprechen. Ich glaube nicht, dass es zu Korrekturen in der marktwirtschaftlichen Entwicklung kommt. Auch das Privateigentum ist nicht gefährdet. Welche staatlichen Massnahmen im Ölgeschäft ergriffen werden, ist aber offen. Ich kann nur sagen, dass das Immobiliengeschäft in keiner Art tangiert wurde.

    Ist der Markt nachfragebestimmt oder spekulationsgetrieben?

    Der Immobilienmarkt hat sich seit 1998 fundamental verändert. In den Neunzigerjahren waren 80% der Mieter von Class-A-Gebäuden ausländische Unternehmen. Heute sind es in der Mehrheit russische. Die russischen Mieter, vor allem aus dem Finanzbereich, sind in der Lage, die gleichen Mieten zu bezahlen wie die ausländischen Nachfrager.

    Droht dem Markt nicht wie 1998 Gefahr durch eine Wirtschaftskrise?

    Eine Krise wie 1998 wird es nicht mehr geben. Die Wirtschaft steht auf einem gesunden Fundament. Der Immobilienboom der Neunzigerjahre war von der Privatisierung getragen und wurde durch die Verschiebung von Vermögenswerten angeheizt. Aber es wurde nichts produziert – alles musste importiert werden. Heute nimmt die industrielle Produktion jährlich zu. Bereits sind in zwei von drei Fällen die Mieter neuer Büros russische Gesellschaften. Der Immobilienmarkt wird durch die Inlandnachfrage getragen.

    Welche Immobilienbereiche sind anlagetauglich?

    Es sind dies in erster Linie Bürogebäude der Topklasse, dann Detailhandelsliegenschaften wie Shoppingcenter, Baumärkte und Kaufhäuser sowie Logistik- und Verteilzentren. Sämtliche europäischen Handelsriesen von Ikea über Metro bis Obi expandieren nach Moskau.

    Führt die massive Nachfrage nicht zu Preisübertreibungen?

    In der Vergangenheit war der Überhang der Nachfrage nach Büros und Detailhandelsflächen derart gross, dass schlecht konzipierte Gebäude zu jedem Preis vermietet werden konnten. Je mehr qualitativ hochwertige Objekte jetzt fertig gestellt werden, umso ausgeprägter kommt es zu einer Teilung des Marktes. Schlechte Liegenschaften verlieren massiv an Wert.

    Sie befürchten kein Überangebot?

    Moskau ist die grösste Stadt Europas. Während in Paris der Büromarkt 34 Mio. Quadratmeter umfasst, sind es in der russischen Metropole leicht über 3 Mio. 2004 werden 700000 Quadratmeter fertiggestellt, wovon nur ein Drittel Class-A. Von einem Überangebot ist der Markt weit entfernt. Im Gegenteil, die Nachfrage nach Topqualität nimmt wegen des inländischen Bedarfs zu.

    Investiert PHI in Wohnungen?

    Der Wohnungsmarkt ist fest in russischer Hand. Viel Geld floss in den billigen Wohnungsbau von schlechter Qualität. Die Preise werden zurückgehen, da die Qualität nicht mit dem Preisniveau korreliert. Wir investieren in absolut hochklassige Eigentumsobjekte. Käufer dieser Häuser sind vermögende Russen, die Eigenheime mit europäischem Standard verlangen.

    Rund um Moskau werden Fachmärkte und Shoppingcenter aus dem Boden gestampft: Rechtfertigt die Konsumkraft derartig hohe Investitionen?

    Das jährliche Durchschnittseinkommen der Moskowiter beträgt 8000$. Entscheidend ist das frei verfügbare Einkommen. Mit 80% ist es höher als in anderen osteuropäischen Städten. Wie hoch die Kaufkraft ist, zeigt sich am Detailhandelsumsatz. Im Grossraum Moskau werden jährlich über 50 Mrd.$ umgesetzt. In Paris sind es 83, in Prag knapp 5 Mrd.$.

    Ist in Russland nur der Immobilienmarkt Moskau investitionstauglich?

    Die Aussage, dass Russland nur Moskau ist und der Rest des Landes aus Investorensicht vergessen werden kann, gilt nicht mehr. Wir sondieren in verschiedenen wirtschaftlich attraktiven Regionen. Erfolgversprechende Städte sind Jekaterinburg, Nischni Nowgorod, Krasnodar oder auch St. Petersburg. Sie hinken Moskau in der wirtschaftlichen Entwicklung drei bis sieben Jahre hinterher. Entsprechend höher sind die mit Immobilien erzielbaren Renditen, aber auch die Risiken.

    Was unterscheidet PH Investment von andern in Russland engagierten Investmentgesellschaft?

    Wir sind mit einem eigenen Büro in Moskau präsent und arbeiten mit einem russischen Partner zusammen. Wir investieren grundsätzlich nur in Projekte, die wir selbst evaluiert haben. Wir nehmen das Projekt- und Entwicklungsrisiko auf uns und müssen uns nicht wie andere Investoren um die wenigen anlagetauglichen Objekte balgen, mit den entsprechenden Preisfolgen. Wir erstellen Immobilien, die an Investoren verkauft werden. Der grösste Teil unserer 15 Mitarbeiter in Moskau beschäftigt sich mit der Projektentwicklung, der Standortsuche und der Bauaufsicht.

    Wie investieren die von Ihnen betreuten Fonds in den russischen Markt?

    Wir sind der Investmentberater für zwei Fonds. PHI Russia Property I ist ein Closed-end-Fonds, der in Guernsey registriert ist. Investiert wurde bisher in ein Bürogebäude, das im Rohbau fertig ist, und in 64 Luxus-Einfamilienhäuser für den Verkauf. Das Investitionsvolumen beträgt 35 Mio.$ und wird in den nächsten Monaten voll ausgeschöpft sein. Der zweite Fonds hat eine Private-equity-Struktur und ist auf den Cayman Islands zugelassen. Er verfolgt die gleiche Anlagestrategie.

    Für geschlossene Anlagevehikel stellt sich immer die Frage der Bewertung: Wie wird ein Fair value garantiert?

    Projekte, die nicht fertig gestellt sind, können nur auf Kostenbasis bewertet werden. Es ist daher schwierig, einen Marktwert auszuweisen. Um diese Problematik zu verhindern, haben wird den Fonds nach der letzten Mittelaufnahme geschlossen. Wir werden nur noch geschlossen Vehikel auflegen. Die Gründer sind dann unter sich, und es werden keine neuen Investoren aufgenommen. Das schliesst jede Debatte über Bewertung und Verwässerung aus.

    Wer sind die bisherigen Investoren?

    Es sind Ultra high net worth individuals, einige Family offices und ein einziger institutioneller Anleger.

    Was ist der Vorteil einer kollektiven Immobilienanlage?

    Die Diversifikation. Wer nicht in einer Grössenordnung investieren kann, die eine eigene Organisation vor Ort rechtfertigt, sollte sich nur über eine Beteiligungsgesellschaft in einem fremden Land engagieren. Wer den Markt nicht kennt und keine Erfahrung hat, der sollte keinen Alleingang wagen. Das ist aber kein russisches Problem, sondern ein generelles Immobilienmarktproblem und gilt für Moskau wie für Zürich oder London.

    Mit welchen Renditen rechnen Sie?

    Ausbezahlt wird, wenn ein Objekt fertiggestellt, vermietet und verkauft ist. Je nach Grösse des Projekts dauert das drei bis fünf Jahre. Wir gehen davon aus, dass auch wir auf die Investitionen eine Rendite von 20% jährlich erwirtschaften können. Interview: Konrad Koch

    Berater für Immobilieninvestments

    PH Investment (PHI) mit Sitz in Zürich ist ein Immobilieninvestmentberatungsunternehmen mit Büros in Moskau und Zürich. CEO und Verwaltungsratspräsident Peter Hänseler ist promovierter Jurist der Universität Zürich und des Georgetown Law Center in Washington. Er ist spezialisiert auf internationale Transaktionen und Immobilienrecht und arbeitete für Kanzleien in New York und Zürich, bevor er 1998 Mitglied des Senior Management der Marc Rich Holding in Zug wurde. Unter seiner Verantwortung stand vor allem der Bereich Immobilieninvestitionen in Russland.
    Im Jahr 2002 machte er sich mit PHI selbständig. Managing Partner und VR-Vizepräsident ist Patrick Itschner. Er leitete die Geschäftsstelle in Zürich und ist projektbezogen in Moskau. Peter Hänsler ist vor Ort in Moskau. Russischer Partner ist Leonid Chernyak, der Finanzchef und Rechtskonsulent von Capital Group war, dem grössten privaten russischen Immobilienentwicklungsunternehmen.

    PHI ist Investmentberater für zwei Fonds. PHI Russia Property I ist ein in Guernsey registrierter Closed-end-Fonds. Er ist geschlossen und nimmt keine Investoren mehr auf. Das Anlagevolumen von 35 Mio.$ ist zum grössten Teil in zwei Projekte investiert: ein Bürohaus und 64 Luxus-Eigenheime. Wenn der Fonds voll investiert ist, wird in den nächsten Monaten der Fund PHI Russia Property II LP (Limited Partnership) aufgelegt. Er ist auf den Cayman Islands registriert. Zielgrösse sind 50 Mio.$.

  2. #2
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    Immobilien. Entwicklungsgesellschaft im Eigentum von Interros denkt über Börsengang (IPO) nach
    Open Investments, eine Entwicklungsgesellschaft von Interros, könnte seine Aktien vor Jahresende platzieren
    Quelle Aton


    dazu die Moscow Time

    Thursday, October 14, 2004. Page 7.
    Interros' Real Estate Arm to Go Public
    By Denis Maternovsky
    Staff Writer
    Open Investments, Interros' real estate investment arm, is planning its initial public offering of shares in Russia and abroad by the end of 2004, the company said Wednesday.
    "We would like to be more visible and transparent for potential investors and an IPO will help us achieve that," Sergei Bachin, general director of Open Investments, said by telephone.
    Bachin did not disclose the exact timing of the IPO and its size, but said it would happen by the end of the year in an effort to attract both domestic and foreign investors to help finance the company's current and future projects.
    The offering will be managed by ING Group as sole book-runner, with Rosbank -- another Interros subsidiary -- acting as senior co-lead manager.
    "Securitization of real estate in marketable, publicly traded form is something we have been expecting all along," said Gerald Gaige, partner at Ernst & Young. "It is a pattern that holds true in all markets."
    Open Investments' IPO, as well as offerings of other companies that may follow its example, will add liquidity to the market, he added.
    Open Investments was listed on the dollar-denominated RTS exchange's B list in September and is the first Russian real estate fund planning to be listed on Western European stock exchanges as well. No offer is being planned in the United States.
    Switzerland's Eastern Property Holdings, the first publicly traded real estate fund focused on Russian real estate, was launched on the SWX Swiss Exchange last November. So far it has acquired the Berlin House office and retail center in central Moscow and a 10 percent stake in hypermarket chain Mosmart.
    Open Investments was set up by Interros' metals holding in 2002 to invest in real estate development. It has already invested in the Novotel Moscow Center hotel and the Meyerhold Office Center in central Moscow, while its current projects include the Pavlovo cottage settlement northwest of the city, the nearby $53 million Pavlovo Podvorye shopping center and the $67 million Arkady Raikin multifunctional center.
    Jointly with Brunswick Capital and Rosbank, Open Investments is financing the construction of a massive $200 million office center on Prospekt Akademika Sakharova, to be completed by 2007. The company is also planning to finance elite residential projects in Sochi and St. Petersburg.
    According to the company, as of July 2004 it had assets totaling $153.2 million and shareholder's equity of $105.1 million. Open Investments had revenues of roughly $14 million in the first half of 2004.

  3. #3
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    Russische Immobilien

    Russische Immobilien
    (Aton Capital) Der russische Immobilienmarkt widerstrebt weiterhin der Erdanziehungskraft, auch wenn das allgemeine Wachstum beim Aktienmarkt sich zu verlangsamen scheint. Das volkswirtschaftliche Wachstum hat zu einem höheren Beschäftigungsniveau, zu einer größeren Verfügbarkeit von Geld, zu steigenden Immobilienkrediten und zu größeren Investitionsaufwendungen geführt. Alle diese Faktoren, zusammen mit dem ungenügenden Angebot an höherwertigen Büroräumen, Einzelhandelsimmobilien, Lagerhallen und an Wohnungen, haben den Markt weiter angetrieben. Anleger können eine wertvolle Diversfaktion durch Investitionen in Immobilienfonds, die in Russland agieren, erreichen, da diese sehr attraktive Renditen und ein Wertsteigerungspotenzial bieten.

    Moskau bietet die besten Investitionsmöglichkeiten, da der Immobilienmarkt in dieser Stadt einer der boomensten weltweit ist, und da dieser Markt besser entwickelt und transparenter als andere Märkte in Russland ist. Die offizielle Bevölkerungsanzahl von 10,5 Millionen ist höher als die in einigen europäischen Ländern, und die Stadt ist für mehr als 20% des BIP von Russland und für 25 Prozent der ausländischen Direktinvestitionen verantwortlich, während das Pro-Kopf-Einkommen größer ist als in der Tschechischen Republik, Ungarn und Saudi Arabien. Diese hohe Konzentration des Reichtums und der Geschäftsaktivitäten führt dazu, dass der Moskauer Immobilenmarkt einer der profitabelsten in der Welt ist, wobei die Mieterträge die höchsten in Europa sind und wobei die Mietpreise für die besten Einzelhandelslagen, Lagerhallen und für Büros nur hinter London und Paris liegen. Obwohl die Mieten kaum noch weiter nach oben steigen können, so ist dennoch der mögliche Preisverfall begrenzt, da das Angebot deutlich geringer ist als die Nachfrage.

    Die Ertragsraten aus Immobilien sind mit 14 bis 18 Prozent in Moskau die höchsten in Europa, was den Sektor zu einem der attraktivsten Immobilienanlagestandorten weltweit macht, zumindest wenn man bedenkt, dass die weltweiten Immobilienpreise auf einem hohen Niveau bleiben und dass die Erträge den Boden erreichen. Die herausragenden Renditen die der Moskauer Immobilienmarkt bietet, sind zum großen Teil das Ergebnis von unterentwickelten Investitionsmechanismen. Die diese Anlagenklasse in den nächsten Jahren bekannter werden wird, erwarten wir, dass eine Welle neuen Kapitals in den Markt eintreten wird, was die Preise antreiben sollte und die Erträge vermindern sollte. Aus diesem Grund müssen Anleger schnell handeln, um sich die momentan hohen Renditen zu sichern.

    Unsere wichtigste Anlageempfehlung bei Gewerbeimmobilien ist der Lagerhausbereich gefolgt von dem Einzelhandels- und Bürosektor. Der Lagerhausbereich bleibt einer der am schnellsten wachsenden und am wenigsten entwickelten Bereiche der bedeutenden Immobiliensektoren in Moskau, wobei die Leerstandsraten für 1A Immobilien internationaler Qualität entsprechenden Lagerhauskapazitäten nahezu bei null liegt und in dem die Erträge über denen von Büro- und Einzelhandelsimmobilien liegt. Der Einzelhandelsbereich ist unsere zweite Empfehlung. Im Büroimmobilienbereich könnten die hohen Immobilienpreise darauf hindeuten, dass der Markt seinen Hochpunkt erreicht hat und sich seinem Marktgleichgewicht nähert, mit stabilen Preisen und steigenden Leerstandsraten.

    Die erste Anlagemöglichkeit, um in russische Immobilien zu investieren ist für Portfolioanleger Eastern Property Holdings (EPH), wobei die Gesellschaft im Jahr 2003 ungefähr 33 Millionen Dollar an Kapital einsammeln konnte und an der Schweizer Börse gehandelt wird.

    EPH investiert in Immobilienprojekte und konzentriert sich zu Anfangs auf den Moskauer Immobilienmarkt. Aufgrund der begrenzten Informationen und der kurzen Markthistorie von EPH haben wir momentan keine formale Einstufung bezüglich des Fonds. Dieser verdient mit einer geschätzten Rendite von 12 bis 13 Prozent für bereits getätigte Investitionen und aufgrund des deutlichen Kapitalaufwertungspotenzials nach unserer Meinung einen Platz in einem diversifizierten auf Russland fokussierten Portfolio.

  4. #4
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    Jelmoli investiert in Russland
    Hotspot Moskau


    http://www.finanzinfo.ch/_images/bild_zeitung-de.gif

    Jelmoli beteiligt sich an Detailhandelsimmobilien in Moskau. Die russische Metropole ist mit 15 Mio. Einwohnern die grösste Stadt Europas (Paris 9 Mio.). Obwohl das Pro-Kopf-Einkommen in Moskau mit 8000 Euro erst ein Drittel so hoch ist wie in Paris, ist der Detailhandelsumsatz mit 65 Mrd. Euro gleich gross wie der in der Ile-de-France. Jelmoli kauft eine 49%-Beteiligung an Hypercenter Investment, einer neu gegründeten Luxemburger Immobilienentwicklungsgesellschaft, die in Russland grossflächige Mosmart-Märkte baut. Die private russische Mosmart betreibt bereits drei Einkaufszentren in Moskau; vier weitere sind in Moskau, zwei in St. Petersburg und vier in anderen Städten geplant. Hypercenter wird mit 180 Mio. Fr. ausgestattet. Jelmoli wird 90 Mio. Fr. in drei Teilzahlungen über 18 Monate investieren. 26% an Hypercenter halten die SWX-kotierte Immobiliengesellschaft Eastern Property Holdings (EPH) und 25% die Mosmart-Mehrheitsaktionäre. Jelmoli kann später zusätzlich 2% für die Kontrollmehrheit erwerben. EPH ist seinerseits zu 10% an Mosmart beteiligt. Jelmoli und EPH werden über die vom deutschen Financier Georg von Opel gehaltenen Investmentgesellschaften Pelham und MC Trustco kontrolliert. Jelmoli Inhaber und EPH Namen reagierten unter geringen Volumen verhalten.KK

  5. #5

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    wohnimmobilie in tschechien

    interessenten,bitte melden

  6. #6

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    SPAG, ST Petersburg

    guten Morgen, ausgeschlafen, mein EK bei der WKN:724440, =0,50,eur.
    das sind schon jetzt 240,% im Norden. die Vergangenheit von dem Peper hatte allerdings auch einen schlechten Ruf .

    Zimmi.

  7. #7
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    Bin seit 2001 dabei - ist die Kuh vom Eis?

    Börse Kursdaten Kurs
    € Geld Brief Spread Volumen
    Akt. Abs. in % Datum Zeit letztes gesamt
    Xetra 1,80 EUR 0,00 0,00% 20.05. 13:27:24 1,80 0,00 1,80 100,00% 0 0
    Frankfurt 3,50 EUR +0,55 +18,64% 26.05. 10:43:41 3,50 3,50 4,00 12,50% 700 6.625
    Berlin-Bremen 2,93 EUR +0,03 +1,03% 26.05. 10:53:17 2,93 3,50 4,00 12,50% 0 0
    Hamburg 3,09 EUR +1,19 +62,63% 26.05. 09:14:16 3,09 3,50 4,00 12,50% 0 0
    München 2,90 EUR +0,95 +48,72% 26.05. 09:07:41 2,90 3,50 4,00 12,50% 0 0
    Stuttgart 2,10 EUR +0,30 +16,67% 26.05. 09:20:04 2,10 3,50 4,00 12,50% 0 0
    Summe 6.625

    Die Erholung scheint stabil zu sein. Wir werden Kurse bis 10,00 € sehen!
    Wo sind die News?

    Gruss Köpenicker!

  8. #8
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    Tod gesagte Leben länger!

    SPAG ST.PETERSBURG IMMO.U.BET. INHABER-A... , WKN: 724440 ISIN: DE0007244402 Branche: Immobilien Land: Deutschland

    Aktueller Kurs (Frankfurt, 02.05.2006, 17:28:34)
    Kurs Hoch/Tief Volumen
    4,85 EUR Vortag Eröff. Tag 52-Wochen letztes gesamt
    +1,95 +67,24% 2,90 2,95 4,85 2,95 3,70 1,50 1.000 33.000

    Gruss Köpenicker! :cool:

  9. #9

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    Zitat Zitat von Köpenicker
    SPAG ST.PETERSBURG IMMO.U.BET. INHABER-A... , WKN: 724440 ISIN: DE0007244402 Branche: Immobilien Land: Deutschland

    Aktueller Kurs (Frankfurt, 02.05.2006, 17:28:34)
    Kurs Hoch/Tief Volumen
    4,85 EUR Vortag Eröff. Tag 52-Wochen letztes gesamt
    +1,95 +67,24% 2,90 2,95 4,85 2,95 3,70 1,50 1.000 33.000

    Gruss Köpenicker! :cool:
    hat die Klitsche von unserem Spizel bis Heute doch 820% nach Norden geschafft seit 2.09.03
    die A0BLYY seit 5.12.004 aber auch 588%, sind nicht zu verachten,
    aber haben müsst ihr sie.Ok

  10. #10
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    Privatplazierung PHI Russia Property IV – Investitionen in kommerzielle Liegenschaften – SWX-Kotierung ist geplant

    Russlands Regionalstädte schliessen zu Moskau auf


    Von Konrad Koch


    Alle makroökonomischen Faktoren im russischen Immobilienmarkt sind auf Wachstum eingestellt. Die wirtschaftliche Prosperität hat verbunden mit einer Zunahme der Kaufkraft der Bevölkerung zu einem immensen Nachholbedarf an modernen und westlichen Standards entsprechenden Bürobauten, Shoppingcentern und Logistikeinrichtungen geführt. Knappheit an kommerziellen Immobilien herrscht dabei nicht nur in Moskau und St. Petersburg – eine noch grössere Unterversorgung an Büro- und Detailhandelsfläche gibt es in den Regionalstädten.
    In Krasnodar, dem Wirtschafts- und Agrarzentrum zwischen Asowschem und Schwarzem Meer im Süden Russlands, führt die Schweizer Investmentgesellschaft PHI Group (www.phigroup.ch) seit zwei Jahren ein Projektentwicklungsbüro. Sie ist damit eines der wenigen westlichen Beteiligungsunternehmen, die in Immobilien ausserhalb der von internationalen Anlegern bevorzugten Standorte investieren und mit eigenen Ressourcen vor Ort sind. Mit dem für die Privatplazierung lancierten PHI Russia Property IV Fund bietet sich qualifizierten Anlegern gemäss Kollektivanlagegesetz erstmals die Möglichkeit, in Russland über Immobilien auch vom regionalen Aufschwung zu profitieren. Geplant ist in zwei bis drei Jahren die Kotierung in der Schweiz.



    Boomtown Krasnodar



    Peter Hänseler, Gründer, Geschäftsführer und Verwaltungsratspräsident der PHI Group mit Sitz in Zürich und Büro in Moskau und Krasnodar, ist nicht erst seit den Boomzeiten des Immobilienmarktes in Russland, sondern betreut seit über elf Jahren Immobilienprojekte in Russland, und das mit einem positiven Leistungsausweis auch über die Krisenjahre 1998/99 hinweg. Von 1996 bis 2002 war er in Moskau Investmentverantwortlicher für die russischen Immobilienanlagen der Zuger Marc Rich Group. Im Jahr 2002 gründete er die PHI Group, die mit den PHI Russia Property I bis III über 100 Mio.$ unter Verwaltung hat. Die Investmentvehikel verfolgen eine Entwicklungsstrategie: Grundstücke werden erschlossen, bebaut und die Liegenschaften an Investoren, die eine Kaufen-Halten-Strategie verfolgen, veräussert. Die durchschnittliche und von PricewaterhouseCoopers testierte Eigenkapitalrendite der bereits abgeschlossenen Projekte beträgt 33%, wobei keines der Projekte seit 1996 mit einem Verlust verbunden war. PHI kontrolliert mit den über dreissig Mitarbeitern in Russland die ganze Wertschöpfungskette im Investitionsprozess, vom Research für die Standortevaluation bis zum Projekt- und Baumonitoring.
    «Die binnenwirtschaftlichen Faktoren sind derart gut, dass alles für Immobilieninvestitionen in den Regionen spricht», ist Peter Hänseler überzeugt. Das grösste Land der Welt werde im Westen zwar immer noch vor allem als Rohstofflieferant wahrgenommen, es wandle sich aber zunehmend zur Industrienation. Russland ist auch nicht mehr der arme Schuldner aus dem Osten. Acht Jahre kontinuierliches Wirtschaftswachstum haben es zu dem Land mit den drittgrössten Währungsreserven (340 Mrd.$) der Welt hinter China und Japan gemacht. Die positive Beurteilung durch internationale Kapitalgeber bestätigen die Investitionen aus dem Ausland in russische Unternehmen und in den Immobilienmarkt, die mit 21 Mrd.$ im Jahr 2006 ein neues Hoch erreicht haben.
    Die wirtschaftlichen Risiken nehmen schneller ab als erwartet, was sich auch auf die Risikoprämie auf den Immobilien auswirkt. Ausländische Investoren konzentrieren sich zurzeit vor allem auf Büro- und Detailhandelsliegenschaften im Grossraum Moskau und St. Petersburg. Mit einer Leerstandsrate von knapp 4% (London 6%, Zürich 7%, Berlin 10%) ist der Moskauer Büroflächenmarkt einer der attraktivsten in Europa. Die Rendite für Prime Offices liegt über 9% (Zürich 4,5%, London unter 4%). Vergleichbar positive Indikatoren lassen sich für die Detailhandelsflächen (vgl. Tabelle) anführen.
    Der Immobilienhunger internationaler Investmentfonds, die auf Kaufen und Halten ausgerichtet sind, führt zu einem gewaltigen Kapitalzufluss. Investmenttauglich sind aber nur wenige Liegenschaften. Das Phänomen der Yield Compression, sinkender Bruttorenditen, macht sich bemerkbar. Top-Liegenschaften werden überbezahlt. In Moskau dürfte gegenwärtig kaum ein halbes Dutzend anlagetaugliche Bürogebäude auf dem Markt sein. Aber über dreissig ausländische Purchase-and-Hold-Fonds versuchen mehr als 8 Mrd.$ zu plazieren. Die Rendite hat sich in den letzten Jahren von über 15% auf europäisches Mittelmass verringert.



    Konstantes Kapitalwachstum



    Russland ist nicht einfach nur Moskau. Ausser der mit 15,3 Mio. Einwohnern grössten Stadt Europas gibt es 33 Städte, die doppelt so gross wie Zürich sind. Krasnodar, rund zwei Flugstunden von Moskau entfernt, hat über 1,5 Mio. Einwohner. In der Grundversorgung mit Detailhandelsfläche liegt es fünf bis sechs Jahre hinter der Hauptstadt zurück, die in der Entwicklung wiederum drei bis fünf Jahre hinter europäischen Metropolen ist.
    PHI Russia Property IV hat in der Projektpipeline Bürobauten, Shoppingcenter und als Besonderheit Eigenheime in Krasnodar und Moskau. PHI Group ist die einzige westliche Investmentgesellschaft, die im sogenannten Cottage, dem Bau und dem Verkauf von Luxuswohnliegenschaften, aktiv ist. Zielgrösse des zur Privatplazierung offenen Fonds ist in einem ersten Schritt ein Volumen von rund 300 Mio.$.
    Mit der breiten Palette von Projekten im Eigentum oder über Baurecht deckt PHI unterschiedliche Entwicklungszyklen ab. Die kürzeste Entwicklungszeit haben Shoppingcenter. Ist ein Ankermieter, am besten ein Detailhandelsunternehmen aus dem Westen mit Mietzinsgarantie, vertraglich gebunden, dauert es von der Grundsteinlegung bis zur Eröffnung neun Monate. Generell macht die Projektierungszeit etwa 70% der Investitionszeit aus. In der muss aber sozusagen kein Geld investiert werden, es fallen nur die Entwicklungskosten an, im letzten Drittel sind dann die grössten Investionen fällig. Für die Investoren bietet dies Sicherheit: Sollte etwas in der Projektierung – der risikoreichsten Phase – schieflaufen oder eine Bewilligung nicht erteilt werden, geht zwar viel Zeit verloren, aber wenig Geld. Damit ist das dem Risiko ausgesetzte Geld nur kurze Zeit gefährdet.
    Ausgelegt ist PHI Russia Property IV als Open-End-Fonds, in Dollar gerechnet und eingetragen auf den Cayman Islands. Die Privatplazierung mit einem ersten Closing läuft bis 20.Juli. Ausgegeben werden zwei Klassen nicht stimmberechtigter Aktien: die A-Titel für private und institutionelle Anleger mit einer Mindestzeichnung von 1 Mio.$ und die B-Papiere für indirekte Investoren über Banken mit einer Mindestzeichnung von 500000$. Während des Initial Offering beträgt der Aktienpreis 1000$. Nach zwei bis drei Jahren Laufzeit wird eine Publikumsöffnung mit gleichzeitiger Kotierung an der SWX geprüft.
    Die Investitionsstrategie ist, ein konstantes Kapitalwachstum über die Entwicklung und den Verkauf von Immobilien zu erzielen. Wird ein Projekt verkauft, können Investoren entsprechend der Wertquote an der Liegenschaft Aktien zur Gewinnausschüttung zurückgeben oder die Beteiligung weiter halten. Investoren haben das Recht, jährlich bis zu 5% der Aktien der Gesellschaft anzudienen. Die PHI Group erhält als Managementgesellschaft eine jährliche Management Fee von 2%, berechnet auf den Net Asset Value des Fund. Es wird keine Management Fee erhoben auf noch nicht abgerufenes Kapital. Investoren zahlen 30% des Subskriptionskapitals ein, weiteres Kapital wird erst abgerufen, wenn der Investitionszyklus es erfordert.
    Der Investmentmanager erhält eine Performance Fee von 20% auf den projektbezogenen realisierten Gewinn. Es wird keine Fee auf nicht erzielten Gewinn oder den Net Asset Value bezahlt. Eine High Water Mark ist an den Erfolg jeden einzelnen Projekts gebunden: Der Verlust in einem Projekt muss erst mit dem Gewinn aus einem anderen kompensiert werden, bevor der Managementgesellschaft ein Erfolgshonorar zusteht.

  11. #11

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    Cayman Islands ist das eine Frick nummer für Deripaska Vekselberg und Co?
    Wenn schon Immobilien dann wohl lieber Südkorea meinetwegen auch China.

  12. #12

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    Singapur ist meines Erachtens grad ziemlich interessant.

    "Singapur: Immobilien-Boom bis 2012?
    Newsticker aus den Emerging Markets übermittelt durch ad-hoc-news.de, ein Nachrichtenportal der trading-house.net AG.
    EMFIS.COM - RTE
    Singapur 08.05.07 (www.emfis.com) Singapur befindet sich im größten Immobilien-Boom seiner Geschichte. Dies glaubt Kwek Lang Beng, Chairman des börsennotierten Immobilienkonzerns City Developments. Demnach werde der derzeitige Immobilien-Hype mindestens bis ins Jahr 2012 anhalten, und sehr wahrscheinlich auch darüber hinaus andauern.

    In einem Interview mit ?Business Times? legte Kwek dar, dass der Stadtstaat seinen ökonomischen Umbau erfolgreich gemeistert habe. Es würden nun immer mehr wohlhabende Ausländer aus der ganzen Welt dorthin ziehen, die den Bedarf nach erstklassigen Wohnimmobilien nach oben treiben würden. Begünstigt werde diese Entwicklung durch die Errichtung von verschiedenen Prestige-Objekten mit hoher Ausstrahlungskraft. Beispielsweise würden in Singapur derzeit zwei Resorts mit Casinobetrieb für mehrere Milliarden Dollar hochgezogen.



    *KSH Holdings (WKN: A0MKU8): Investieren Sie in ein boomendes Bauunternehmen aus Singapur mit vollen Auftragsbüchern und einem KGV im einstelligen Bereich!*


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    Rainer Hahn ist Gründer und Geselleschafter vom www.emfis.com und Chefredakteur des ASIA und Südamerika EMFISIZER."

  13. #13

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    KSH ist ein gute position. Zukaufen werd ich aber erstmal nicht. Moskau ist wieder mal die teuerste Stadt weltweit
    dagegen ist eine oligarchenvilla in London schon geiz ist geil. M.E. sind immobilien in RU boomtowns überteuert und RU bauwerte sowieso.

  14. #14
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    Russland wird Implenias zweite Heimat

    Joint Venture mit Russian Land – Oligarch Tchigirinsky erhält Beteiligung – Börse reagiert freundlich

    Zwei Jahre nach der Fusion von Zschokke und Batigroup wagt Implenia einen gewaltigen Expansionsschritt. «Wir können in der Schweiz nicht mehr wachsen», sagte VR-Präsident Anton Affentranger damals, um jetzt hinzuzufügen: «und können es im Ausland nicht ohne starken Partner». Die Wahl ist auf die russische Immobiliengesellschaft Russian Land gefallen. Damit dürfte Implenia ein Befreiungschlag im Übernahmegefecht mit dem britischen Hedge Fund Laxey Partner gelungen sein.
    Implenia und Russian Land haben nach mehrmonatigen Verhandlungen, die unter grösster Verschwiegenheit vor dem Hintergrund von Laxeys Übernahmeversuch liefen, ein Joint Venture unterzeichnet. Russian Land hat von Implenia 500000 Namenaktien zum Kurs von 39 Fr. erworben und hält damit 2,71% der Stimmen an Implenia. Russian Land akzeptiert die Vinkulierungsbestimmungen. Nur 1,7% der Stimmrechte werden eingetragen und es gibt eine Stillhaltevereinbarung über fünf Jahre betreffend einer Übernahme. Urs Häner, Geschäftsführer von Russia Land, wird an der nächsten Generalversammlung von Implenia zur Wahl in den Verwaltungsrat vorgeschlagen. Im Gegenzug nimmt Affentranger Einsitz im Verwaltungsrat von Russian Land.

    Gigantische Produktpipeline

    Russian Land ist die private Immobiliengesellschaft des Oligarchen Chalva Tchigirinsky, der auf ein Vermögen von mindestens 12 bis 15 Mrd.$ geschätzt wird. 1989 hatte er die erste private Immobiliengesellschaft Russlands gegründet. Heute kontrolliert er mit einem geschätzten Investitionsvolumen von 8 bis 10 Mrd.$ die grössten Immobilienprojekte des Landes. Er ist bedeutendster Einzelaktionär des an der Londoner AIM kotierten Energiekonzerns Sibir Energy. Noch diesen Sommer versuchte Tchigirinsky, Teile seiner Immobiliengesellschaften ebenfalls in London zu kotieren. Nun hat er den gesamten Immobilienbesitz in die dieser Tage gegründete Russian Land eingebracht, die vom Schweizer Urs Häner geleitet wird. Häner war 1992 erster Direktor der Credit Suisse in Moskau. 2001 trat er in die Dienste des Oligarchen, was ihm in Moskauer Immobilienkreisen den Spitznamen «Tchigirinskys Schosshündchen» eintrug. Privat engagiert Häner sich für zeitgenössische russische Kunst.
    In russischen Medien wird vermutet, dass die Implenia-Beteiligung der Eintrittspreis für das Projekt des Eröffnungsstadions der olympischen Winterspiele im südrussischen Sotschi sei. Dieses hat Implenia im Sommer gegen starke internationale Konkurrenz gewonnen. Häner, der keine Unternehmenszahlen zu Russian Land kommuniziert, schliesst nicht aus, die Beteiligung an Implenia weiter zu erhöhen. Die Joint-Venture-Gesellschaft Russian Land Implenia wird vorerst mit 2 Mio. Euro Kapital ausgestattet. Russian Land ist in dieser Zusammenarbeit der Projektentwickler. Implenia bringt zunächst vor allem Ingenieur- und Consultingdienstleistungen ein. Mit dem Ziel, im Infrastrukturgeschäft aktiv zu werden, könnten Baukapazitäten aufgebaut werden.

    Wachstumsschub

    Mit dem Russland-Schub will Implenia bis 2012 die Ebit-Marge von heute unter 3 auf 6% verbessern. 50% des Ebit sollen aus internationalen Aktivitäten stammen. CEO Christian Bubb strebt ein ähnliches Joint Venture im zweiten Auslandsmarkt, in den Golfemiraten an.
    Roger Bühler von Laxey Partners beurteilt das Joint Venture als «sinnvollen Schritt mit grossem Potenzial». Er stuft die Risiken als geringer ein als die «ursprünglich vage Auslandsstrategie». Die Börse quittierte den Deal freundlich. Noch sind jedoch viele Fragen offen: Was will Tchigirinsky? Wird er zu einem zweiten Vekselberg? Dieser hatte seinen ersten Schritt in die Schweiz auch über Liegenschaften gemacht, nämlich via Züblin Immobilien.KK

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