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Thema: Entwicklung der Immobilienpreise

  1. #1
    Avatar von Geldjäger
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    Entwicklung der Immobilienpreise

    Ich eröffne hier mal ein Thema zur Entwicklung der Immobilienpreise.

    Ich möchte unter anderem mehr über die makroökonomischen Zusammenhänge erfahren, also den Einfluss von z.B. Zinsniveau, Wirtschaftslage, etc. auf die Entwicklung der Immobilienpreise.

    Freue mich über jede Meinung.

  2. #2
    Premium-Mitglied Avatar von Luis
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    Schwache Mieterträge: Geschlossenen Immofonds droht eine Pleitewelle

    Jeder zehnte geschlossene Immobilienfonds in Deutschland könnte schon bald zum Sanierungsfall werden. Nach einer Studie reichen die Mieten oft nicht aus, um die Bankkredite zu bedienen. Von Richard Haimann

    Wegen der Euro-Krise flüchten Anleger wieder verstärkt in geschlossene Immobilienfonds. Doch längst nicht alle Beteiligungsmodelle bieten tatsächlich Sicherheit für das ersparte Kapital. Das zeigt eine Studie des Analysehauses Deutsche Fondsresearch.

    Danach droht jeder zehnte ältere Fonds in den nächsten drei Jahren in Schieflage zu geraten, weil die Mieterträge nicht ausreichen, um die zum Kauf der Immobilien aufgenommenen Darlehen zu bedienen. "Die Untersuchung zeigt, dass die als sicherer Hafen titulierte Assetklasse Immobilien nicht vorbehaltlos krisenresistent ist", sagt Fondsresearch-Geschäftsführer Nils Lorentzen.

    Hohe Nachfrage nach Immobilienfonds

    Die Euro-Krise beschert den Emissionshäusern eine hohe Nachfrage nach geschlossenen Immobilienfonds. 2,3 Milliarden Euro Eigenkapital konnten die im Verband der geschlossenen Fonds organisierten Initiatoren 2011 für neue unternehmerische Beteiligungsmodelle in diesem Marktsegment einwerben. Hingegen investierten Anleger insgesamt nur knapp eine Milliarden Euro in Flugzeug-, Schiffs-, Solar- und Windkraftfonds.

    Der Boom der Immobilienbeteiligungen gewann weiter an Fahrt, als sich die Staatsschuldenkrise im Frühjahr nochmals verschärfte. Allein 474,7 Millionen Euro legten Anleger im ersten Quartal dieses Jahres in neue geschlossene Deutschland-Immobilienfonds an – ein Plus von 75,4 Prozent. Weitere 110,9 Millionen Euro strömten in Beteiligungen, die in ausländische Immobilien investieren.

    Viele Anleger sehen geschlossene Immobilienfonds als sicheren Tresor für ihr Kapital, weil sie darauf setzen, dass die Beteiligungsmodelle kontinuierliche Mieterträge aus Bürotürmen, Shoppingcentern oder Wohnungsportfolios erzielen.

    Attraktive Renditen trotz hoher Provisionen

    "Das Problem ist jedoch, dass die meisten geschlossenen Fonds so konzipiert sind, dass sie zusätzlich zum Eigenkapital der Zeichner noch Kredite aufnehmen müssen, um die Objekte überhaupt erwerben zu können", erläutert Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. "Nur auf diese Weise gelingt es den Emissionshäusern, trotz der hohen Vermittlungsprovisionen den Anlegern noch attraktive Renditen in den Emissionsprospekten in Aussicht stellen zu können."

    Von dem insgesamt aufgebrachten Kapital der Zeichner gingen bei den im ersten Quartal dieses Jahres aufgelegten Deutschland-Immobilienfonds 17,61 Prozent nach einer Studie der Ratingagentur Scope als Provisionen an die Vermittler.

    Durch die Kredite können die Emissionshäuser die Rendite steigern, solange die anteiligen Mieterträge höher ausfallen als die Kosten für Zins und Tilgung der Darlehen. Dieser Vorteil kehrt sich jedoch ins Gegenteil, wenn es Vermietungsprobleme gibt. Können die Forderungen der Banken nicht mehr bedient werden, müssen die Anleger entweder Eigenkapital nachschießen oder der Fonds geht in die Insolvenz und die Immobilie wird zwangsversteigert.

    Kritische Vermietungs- und Ertragslage

    Ein solches Schicksal hat bereits Tausende Fonds ereilt, darunter auch Beteiligungsmodelle der insolvent gegangenen Falk-Gruppe, die in den 90er-Jahren der führende Initiator von Deutschland-Immobilienfonds war. Seit 2010 sind zudem rund 100 Schiffsfonds in die Pleite gefahren, weil sie durch die gesunkenen Charterraten nicht mehr in der Lage waren, ihre Darlehen zu bedienen.

    Dieses Schicksal könnte in den nächsten drei Jahren auch jeden zehnten in der Vergangenheit aufgelegten geschlossenen Immobilienfonds ereilen, haben die Analysten von Fondsresearch ermittelt. Danach müssen 33,17 Prozent der Immobilienbeteiligungen in den nächsten drei Jahren Kredite über insgesamt 1,6 Milliarden Euro refinanzieren.

    Allerdings verfügten nur 70,6 Prozent der betroffenen Fonds über eine gute Vermietungs- und Ertragslage. "Bei diesen Beteiligungsmodellen lässt sich für den Refinanzierungsbedarf eine gute Prognose stellen", sagt Geschäftsführer Lorentzen.

    Kritisch sehe es hingegen bei den übrigen 29,4 Prozent der Fonds aus, die bis Mitte 2014 neue Finanzierungen benötigen. Bei ihnen bestehe "Sanierungsgefahr", weil die Mieterträge nicht ausreichen, um Anschlussdarlehen zu bedienen, sagt Lorentzen.

    Anleger müssen Insolvenz abwenden

    Insgesamt müssten die betroffenen Beteiligungsmodelle in den kommenden drei Jahren 540 Millionen Euro an neuen Finanzierungen auftun. "Dieses Geld bei den Banken zu akquirieren wird aufgrund des Marktumfeldes und der individuellen Situation der Fonds schwer", sagt Lorentzen. Damit steige die Wahrscheinlichkeit, dass "Anleger Kapital bereitstellen müssen, um eine mögliche Insolvenz ihrer Fonds abzuwenden".

    Nach einer Studie der Ratingagentur Scope haben Emissionshäuser in den vergangenen Jahren die Kreditquote bei neu emittierten geschlossenen Immobilienfonds sukzessive zurückgefahren. 2010 betrug der Fremdfinanzierungsanteil der im Inland investierenden Beteiligungsmodelle im Schnitt noch 39,01 Prozent.

    Quelle: dapd

    http://www.welt.de/finanzen/immobili...eitewelle.html

  3. #3
    Premium-Mitglied Avatar von Dagobert Duck
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    Lieber Luis,

    Nostradamus Effekt 2012 = Super Gau?

    Das ganze Weltweite Finanzsystem wird früher oder später kollabieren.

    Geht halt nicht Wohlstand auf Schulen aufzubauen ...
    Jedes Schneeballsystem endet mal.

    Die Gier nach Zinsen & Rendite - hat die Ersparnisse der Weltbevölkerung verzockt, zum wohle der Bonus Empfänger.

    Jeder Gewerbetreibender in Deutschland wird von Behörden absolut überreguliert.

    Banken, Versicherung, Fonds & Co wohl nur Oberflächlich, da diese dank dem Geld anderer eine Riesen Lobby haben.

    Die letzen Übertreibungen
    - New Economy / Neuer Markt ( Yahoo KGV 700 ) 1997 Crash
    -September 2001 Osam bin La. Effekt -
    -Verbriefte US Hypotheken 2006 - Bankenkrise
    -Staatsanleihen 2010 ... Bankenkrise
    immer haben meist Banken & Co, das ihnen anvertraute Geld verzockt!
    Wieso werden die nicht Angeklagt, wegen Untreue

    Wie haben die Regierung und die Notenbanken immer reagiert, die Zügel immer wieder gelockert, so das die Märkte sich schnell erholten, und die Blase noch grösser war als die vergangene.

    Billiges Geld baut schon wieder den nächsten CRASH auf!

    Die Zyklen zum Super Gau werden immer kürzer!

    Schadet nicht für den Otto Normal Verbraucher - jeden Monat 1 Unze Silber zu kaufen.

    Gruss

    :cool:

  4. #4
    Avatar von TotalCrazyTrader
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    Allgemeine Aussagen im Grunde kaum möglich.

    Allgemeine Einschätzungen zum Immobilienmärkten sind immer sehr problematisch, denn es gibt z.B. zu viele regionale Unterschiede und psychologische Variablen so wie politische Variablen so wie noch tausende anderen Variablen wie Privat Wohnimmobilien und Geschäftsimmobilien (oft entwickeln sich auch da die Preise sehr Unterschiedlich), dann branchenspezifische Unterschiede und, und, und. Im Grunde kann man wahrscheinlich über Immobilienmärkte mehr sagen als zum DAX oder allgemeinen Wirtschaftslage.

    Als Beispiel. Werden sich die Immobilienpreise in Städten und ländlichen Gegenden gleich entwickeln oder unterschiedlich sein? Ja und nein. Denn es gibt ländliche Immobilien mit steigenden Preisen und städtische Immobilien deren Preise Fallen. Es gibt aber auch Städte in denen die Immobilienpreise steigen und Dörfer die aussterben und deren Immobilienpreise senken. Es gibt sogar Unterschiede von Stadtteil zum Stadtteil. Ja sogar zwei naheliegende Dörfer können eine sehr unterschiedliche Preisentwicklung erleben. Jede Immobilie ist am besten immer für sich selbst zu betrachten und selten als "geschäftliches Investment" anzusehen. Also sind alle allgemeinen Aussagen zu Immobilienpreisen immer sehr mit Vorsicht zu genießen.

    Was man auf jeden Fall immer als Warnung sagen muß, man sollte sich mit Bauen auskennen wenn man Immobilien kauft, denn sehr häufig stecken die Fallen in Kleinem und sind von jemanden der wenig Ahnung hat nicht zu erkennen. So kann sich manchmal erst nach zwei Wintern herausstellen, daß das Haus vom Pilz befallen ist, oder daß es anfängt plötzlich einzusacken usw. usw.

  5. #5

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    Zitat Zitat von TotalCrazyTrader Beitrag anzeigen
    Allgemeine Einschätzungen zum Immobilienmärkten sind immer sehr problematisch, denn es gibt z.B. zu viele regionale Unterschiede und psychologische Variablen so wie politische Variablen so wie noch tausende anderen Variablen wie Privat Wohnimmobilien und Geschäftsimmobilien (oft entwickeln sich auch da die Preise sehr Unterschiedlich), dann branchenspezifische Unterschiede und, und, und. Im Grunde kann man wahrscheinlich über Immobilienmärkte mehr sagen als zum DAX oder allgemeinen Wirtschaftslage.

    Als Beispiel. Werden sich die Immobilienpreise in Städten und ländlichen Gegenden gleich entwickeln oder unterschiedlich sein? Ja und nein. Denn es gibt ländliche Immobilien mit steigenden Preisen und städtische Immobilien deren Preise Fallen. Es gibt aber auch Städte in denen die Immobilienpreise steigen und Dörfer die aussterben und deren Immobilienpreise senken. Es gibt sogar Unterschiede von Stadtteil zum Stadtteil. Ja sogar zwei naheliegende Dörfer können eine sehr unterschiedliche Preisentwicklung erleben. Jede Immobilie ist am besten immer für sich selbst zu betrachten und selten als "geschäftliches Investment" anzusehen. Also sind alle allgemeinen Aussagen zu Immobilienpreisen immer sehr mit Vorsicht zu genießen.

    Was man auf jeden Fall immer als Warnung sagen muß, man sollte sich mit Bauen auskennen wenn man Immobilien kauft, denn sehr häufig stecken die Fallen in Kleinem und sind von jemanden der wenig Ahnung hat nicht zu erkennen. So kann sich manchmal erst nach zwei Wintern herausstellen, daß das Haus vom Pilz befallen ist, oder daß es anfängt plötzlich einzusacken usw. usw.
    Ich wollte auch mal meinen Senf dazu tun..
    Kann man sowas eigentlich erfassen?
    Wie schon gesagt, es gibt zu viele Faktoren die eine Rolle spielen..

    Wenn ich mir die Immobilienpreise in meiner Umgebung anschau nimmt der Wert rapide ab je weiter außerhalb ich mich begebe..

    So lassen sich doch keine zuverlässigen Daten erheben..?

  6. #6
    Avatar von TotalCrazyTrader
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    Allgemein erfassen? Keine Chance.

    Zitat Zitat von Grumb Beitrag anzeigen
    Kann man sowas eigentlich erfassen?
    Ganz allgemein und zugleich zuverlässig für einzelne Immobile kann man das wirklich nicht. Es ist wie die Unschärferelation in der Quantenphysik.
    Als Tipp gilt wirklich, man sollte sich mit Bauen oder Immobilien auskennen (oder im Umfeld Jemanden zuverlässigen und bewanderten kennen der mithilft).
    Als Tipp 2 kann man sagen, jede Immobilie für sich bewerten und nicht an den allgemeinen Durchschnittswerten ausrichten denn im einzelnen weichen sie EXTREM vom Einzellfall. Es ist wirklich wie bei Fliegen und Tausendfüßlern, da hat jeder im Durchschnitt 600 Beine (oder so ähnlich).
    Als Tipp 3, Immobilie sollte mit Verstand gekauft werden. Also wie wahrscheinlich ist, daß man krank wird oder man später doch wegziehen muß, oder eine Scheidung kommen könnte usw.
    UND AUF KEINEN FALL IMMOBILIE ALS ZUKÜNFTIGES ERBE ANSEHEN! Dazu ein Zitat aus einem Film in dem ein depressiver, geschiedener und total unglücklicher Mann mit seinem Psychiater spricht:

    (der Patient) " Ich weiß nicht was von meinem Leben übrig bleibt, ich werde meinem Sohn nichts hinterlassen, keine Sicherheit, nichts wovon er im Notfall leben könnte. "

    (der Psychiater) " Einem Kind muß man das Schwimmen (für's Leben) beibringen, und Sie wollen ihm Rettungsringe zuwerfen? "

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